Օգտակար խորհուրդներ

Հյուրանոցի մենեջեր

Pin
Send
Share
Send
Send


Ըստ շուկայի ուսումնասիրության ՝ 2016 թվականից ի վեր հյուրանոցային համալիրներն ու հյուրանոցները դարձել են Ռուսաստանի Դաշնությունում եկամտաբերող անշարժ գույքի ներդրումների ամենատարածված ձևը: Չնայած այս տեսակի ակտիվի կառավարման հետ կապված մի շարք դժվարություններին, այն հյուրանոցային բիզնեսն է, որն առավել գրավիչ է մեր հսկայական հայրենիքի տարբեր մասերում: Այնուամենայնիվ, այս ոլորտում կառավարման արդյունավետ մոդելի որոնման հետ կապված ծագած հարցերը բաց են մնում հյուրանոցային բիզնեսի շատ ներդրողների և սեփականատերերի համար:

Մասնագիտության առանձնահատկությունները

Հյուրանոցի մենեջերը, հյուրանոցի տնօրենը, հյուրանոցների թոփ մենեջերը, հյուրանոցատերերը մեկ մասնագիտության հոմանիշներ են: Հյուրանոցային բիզնեսի լավ լավագույն ղեկավար `կտոր ապրանքներ, որի վրա կախված է բոլոր մակարդակներում հյուրանոցում կառավարման որակը, և, հետևաբար, հյուրանոցի պատկերը և հեղինակությունը: Հյուրանոցի մենեջերը որոշումներ կայացնելու որոշ ազատություն ունի, բայց հյուրանոցի սեփականատիրոջ կողմից սահմանված չափանիշների սահմաններում: Նա առանձնացնում է հատուկ պայմանագիր հյուրանոցի սեփականատիրոջ հետ, որը ցույց է տալիս նրա պատասխանատվության աստիճանը, աշխատանքային պարտականությունները, աշխատավարձի մակարդակը և բոնուսները: Հայտնի և հեղինակավոր հյուրանոցների մեծ ցանցերը գերադասում են տեսնել այս բարձր պաշտոնում նրանց, ովքեր մանրակրկիտ գիտեն այս հյուրանոցի ծառայությունների աշխատանքի առանձնահատկությունները: Այսինքն ՝ հյուրանոցի ադմինիստրատորը կամ նույնիսկ ընդունողն ունի հյուրանոցի մենեջեր դառնալու իրական հնարավորություն: Հյուրանոցային արդյունաբերության պատմության մեջ հայտնի են հարյուրավոր նմանատիպ օրինակներ:

Հյուրանոցների խոշոր ցանցերում հյուրանոցի տնօրենն աշխատում է ընդունված ստանդարտների խիստ շրջանակներում, ինչպես, օրինակ, Ազգային հյուրանոցային կորպորացիայում, հաճախորդների հետ աշխատակազմի անվճար շփումը ընդունելի է համարվում, «Մարիոթ» հյուրանոցային ցանցում ՝ զուսպ և խիստ աշխատաոճ:

Հյուրանոցի ղեկավարի պարտականությունները ներառում են.

  • հյուրանոցների արդյունավետ գործողությունների կազմակերպում և ապահովում,
  • հաճախորդներին տեղեկատվություն տրամադրելով հնարավոր ծառայությունների մասին,
  • հաճախորդի սպասարկման որակի նկատմամբ հսկողություն ՝ հյուրանոցի դասին համապատասխան, սենյակների ճիշտ օգտագործման, հաշվառման և տեղաբաշխման, ինչպես նաև անձնագրային ռեժիմի պահպանման նկատմամբ.
  • աշխատակազմի և հյուրանոցային ծառայությունների ուղղությունը `լավ վիճակում գտնվող տարածքների և ունեցվածքի անվտանգությունն ու պահպանումը, սարքավորումների անխափան շահագործումը, արտաքին բարելավումը, սանիտարական և հրդեհային կանոնակարգերին համապատասխանելը,
  • հյուրանոցների ծախսերի արդյունավետ կառավարում, հյուրանոցների հյուրերին մի շարք ծառայությունների ժամանակին և բարձրորակ մատուցում,
  • ծառայության կազմակերպման առաջադեմ ձևերի ներդրում,
  • բնակելի սենյակների, հյուրանոցի կոմունալ սենյակների բնականոն զննում, հիմնական և ընթացիկ վերանորոգման կազմակերպում,
  • ընդլայնել հյուրանոցի նյութատեխնիկական բազան, ավելացնելով դրա հարմարավետությունը,
  • հյուրանոցի տնտեսական և ֆինանսական գործունեության վերաբերյալ հաշվետվությունների պահպանում և ժամանակին զեկուցում
  • ներդրումների պլանավորում, շրջանառության և ծախսերի վերահսկում,
  • հյուրանոցին որակյալ կադրերով ապահովելը:

Հնարավո՞ր է ինքներդ կառավարել հյուրանոցը:

Անկախ կառավարման խնդիրն ունի իր կողմն ու կողմերը, սակայն, ամենից հաճախ, սեփականատերերը հրաժարվում են անկախ ղեկավարումից և վարձում են կառավարման ընկերություններ, այսինքն ՝ մասնագետների թիմ, որը ունակ է արդյունավետ և արդյունավետորեն լուծել բոլոր ընթացիկ խնդիրները և օգնելով բարձրացնել շահույթի ցուցանիշները հյուրանոցային համալիրի կամ հյուրանոցների խմբի աշխատանքի մեջ:

Ինքնավարման առավելությունների թվում, իհարկե, ծախսերի կրճատումն է և սեփական ձեռքերով շահույթի ամբողջ գումարի ստացումը: Այնուամենայնիվ, ժամանակի, ֆինանսական և էներգետիկ ծախսերի ամբողջ համադրությունը: Եթե ​​ցանկանում եք հանգիստ քնել, ձեր հյուրանոցների կառավարումը վերցրեք աութսորսինգի, ղեկավարությունը փոխանցելով հեղինակավոր կառավարման ընկերությանը `լավ համբավով և լայն փորձով:

Որո՞նք են կառավարման ընկերության միջոցով հյուրանոցների կառավարման առավելությունները:

Կառավարման ռազմավարության ընտրության ընթացքում քաշելիս բոլոր կողմերն ու տեսակետները կշռադատելիս `գործերը վերցնեք ձեր սեփական ձեռքերում և գործ ունենաք հյուրանոցի հետ սեփականատիրոջ հետ, թե՞ արտասահմանցու՞մ եք մասնագետների թիմին: - արժե հստակորեն զեկուցել, թե որոնք են կառավարման ընկերության առավելությունները:

  • Ապրանքանիշի օպերատոր: Եթե ​​մենք խոսում ենք ֆիրմային օպերատորի մասին, ապա դա ոչ միայն կայունություն է հաղորդում ձեր հյուրանոցի կարգավիճակին, այլև հենց սկզբից մեծացնում է գրավչությունը և նվազեցնում է կորուստների ռիսկը շատ հյուրանոցների և հյուրանոցային համալիրների շրջանում:
  • Riskածր ռիսկ `պայմանագիր կնքելիս: Պատշաճ կերպով կազմված համագործակցության պայմանագիրը նվազագույնի է հասցնում ֆինանսական հնարավոր ռիսկերը և սեփականատիրոջը տալիս է հստակ երաշխիքներ ՝ համագործակցության արդյունքների հիման վրա:
  • Ֆինանսական հոսքերի բացություն: Իր հեղինակությունը պահպանելու համար հյուրանոցային օպերատորը ձգտում է պահպանել բոլոր պայմանագրերը և սեփականատիրոջը առաջարկում է ֆինանսական և ծախսերի ստացված բոլոր մուտքերի բաց լինելը: Սա ամրապնդում է վստահությունը և նպաստում է ընդհանուր առմամբ գործարար համագործակցության զարգացմանը:

Աշխատակիցների աշխատավարձ

Հիմնական ծախսերը վերաբերում են աշխատողներին աշխատավարձերի վճարմանը: Որպեսզի մասնագետները ունենան իրենց պարտականությունները լավ կատարելու խթան, աշխատավարձը պետք է լինի «սպիտակ», իսկ դրա վճարումը պետք է լինի կանոնավոր և անկախ բնակիչների թվից: Հակառակ դեպքում, հնարավոր չի լինի խուսափել անձնակազմի շրջանառությունից: Որքան ավելի շատ են բիզնեսի նորեկները, այնքան քիչ մարդիկ են ճանաչում միմյանց, այնքան ավելի քիչ ցանկություն են ցուցաբերում, եթե անհրաժեշտ լինի միասին որոշումներ կայացնելու համար: Բացի այդ, կայուն թիմը արձակուրդային գրաֆիկի միջոցով մտածելու հնարավորություն է, որպեսզի բոլորը հարմար լինեն:

Դա ծախսերի երկրորդ կատեգորիա է: Դրանք իջեցնելու համար կարող եք անցնել պարզեցված հարկային համակարգ:

Տնային տնտեսություն

Սա ենթադրում է այնպիսի համադրություն, որը, ի տարբերություն միմյանց, տարբեր ծառայություններ է, սնունդ, գովազդ, օբյեկտի պահպանում: Հյուրանոցը սպասարկվում է ճարտարագետների թիմի կողմից: Դա կարող է լինել լրիվ դրույքով աշխատող թիմ կամ արտասահմանյան ընկերություն: Եթե ​​դուք մի շարք հյուրանոցների սեփականատեր եք, կարող եք գումար խնայել ՝ ստեղծելով մեկ ծառայություն, որը որոշակի առարկայի պահանջարկի վրա է թողնում: Փոքր հյուրանոցում աշխատելու համար մեկ կամ երկու մասնագետ բավարար կլինի:

Աղջիկների գործին հետևելու համար հարկավոր է ունենալ հատուկ ամսագիր: Դրանում, աշխատողի ազգանվան դիմաց, նշվելու են հաճախորդի սենյակի համարը և ազգանունը: Այս միջոցը թույլ կտա ձեզ հետևել աշխատանքի արդյունավետության և որակի, ինչպես նաև վերացնել թյուրիմացությունները ՝ կապված իրերի կորստի հետ:

Ապրանքներ ձեռք բերելու և այլ անհրաժեշտ իրեր ձեռք բերելու ծախսերը նվազագույնի հասցնելու համար հարկավոր է ընտրել ճիշտ մատակարարներ: Կարող եք աշխատել տարբեր ընկերությունների հետ ՝ ընտրելով, թե որ առաջարկն է ներկայումս արդիական, կամ դրանցից մեկի հետ շարունակվող համագործակցության մասին պայմանագիր կնքել: Երկրորդ ճանապարհն առավել շահավետ է այն փաստի պատճառով, որ կանոնավոր գործընկերները պատրաստակամորեն իջեցնում են գները:

Շենքի պատշաճ շահագործում

Շենքը շահագործելու համար խելամիտ նվազագույնի հասցնելու համար հարկ կլինի ծախսել ինքնավար ջեռուցման ստեղծման, ջրաչափերի տեղադրման, «խելացի» լուսավորության վրա (օրինակ ՝ միջանցքներում լույսերը ինքնուրույն անջատելը, երբ մարդիկ չկան): Այնուամենայնիվ, ավելի լավ է չխնայել վիդեո հսկողության տակ, քանի որ հյուրերի անվտանգությունը կառավարման և բարձրաստիճան պաշտոնյաների հանգստության բանալին է:

Ամփոփելու համար

Այսպիսով, նշվում են ծախսերի հիմնական տեսակները: Ժամանակն է գնահատել հյուրանոցային բիզնեսից ստացված եկամուտները: Բնականաբար, դրանք կախված են պատշաճությունից: Որքան շատ հաճախորդներ լինեն, այնքան ավելի շատ միջոցներ են ստացվում: Հետևաբար, ադմինիստրատորը պետք է կարողանա համոզվել, որ համարները դատարկ չեն: Եթե ​​այսօր 5 հյուր է հեռանում, ապա նույն թիվը պետք է մտնի: 3 օր տևած դադարեցումը (եթե, իհարկե, մենք չենք խոսում «մեռած սեզոնի» մասին) անընդունելի է:

Այսպիսով, հյուրանոց կառավարելը արվեստ է և մեծ պատասխանատվություն: Ստանալու համար դուք պետք է կարողանաք տալ: Հյուրանոցային բիզնեսի մակարդակում այս կանոնը կարդացեք այսպիսին. Շահույթ ստանալու համար հարկավոր է առաջարկել զեղչեր: Բավարար հաճախորդը սովորական հաճախորդ է:

Եկամուտների և ծախսերի իրեր հյուրանոցների անկախ կառավարման համար

ԵկամուտՀերթական ծախսեր
  • եկամուտներից սենյակներից (հիմնական ցուցիչները. ADR (միջին օրական փոխարժեք) - սենյակի միջին գինը, RevPAR (եկամուտը մատչելի սենյակի համար) - սենյակի գինը մեկ սենյակի համար),
  • եկամուտ սրճարանի տարածքների վարձույթից,
  • սարքավորումների վարձույթից (հեծանիվներ, նավակներ և այլն),
  • եկամուտ սննդամթերքի և խմիչքների վաճառքից,
  • անշարժ գույքի գնի բարձրացում. կապիտալ շահույթ օբյեկտի վաճառքի դեպքում:
  • հիփոթեքային վճարումներ (եթե հյուրանոցը գնվել է ապառիկ),
  • տարեկան գույքահարկ,
  • կոմունալ ծառայություններ
  • գործառնական ծախսեր (ինժեներական համակարգեր, մաքրում, անվտանգություն),
  • աննշան վերանորոգում
  • ապահովագրություն
  • անձնակազմի ծառայություններ
  • հաշվապահական ծառայություններ (հաշվետվություն),
  • գովազդ
  • արտադրանքներ և սարքավորումներ:

Այս սցենարը հարմար չէ հեռավոր ներդրողների համար, ինչպես նաև նրանց համար, ովքեր բավարար փորձ չունեն հյուրանոցային բիզնեսում:

Բացի այդ, միայն (B&B, մահճակալը և նախաճաշը) հարմար են ինքնակառավարման համար. Մեծ թվով սենյակներ բարդացնում են կառավարումը, և այս դեպքում առանց կառավարման ընկերության չի կարելի:

90% դեպքերում սեփականատերերն իրենք են ղեկավարում դա: Բայց կան բացառություններ: Այսպիսով, տարեցտարի պահանջարկ ունեցող խոշոր քաղաքների կենտրոնում մոտ 15 սենյակ կառավարվում են փոքր հյուրանոցների ցանցերով (օրինակ ՝ Լուի Վիտտոն):

Կառավարում ՝ Մեծ Բրիտանիայի օգնությամբ

Որպես կանոն, խոշոր կառավարման ընկերությունները կառավարումը ստանձնում են միայն այն դեպքում, եթե հյուրանոցն ունի առնվազն 70 սենյակ, քանի որ փոքր թվով սենյակներ թույլ չեն տալիս ընկերությանը վճարել աշխատողների աշխատավարձերը և իրենք իրենցից շահույթ ստանալ:

Սովորաբար, հյուրանոցային օպերատորները, հաճախ միջազգային խոշոր ցանցի ֆրանչայզերի տերեր, խաղում են կառավարման ընկերության դերը: Նման ընկերությունները զբաղվում են կառավարմամբ և եկամուտ են բերում:

Օպերատորների երկու տեսակ կա.

1) ապրանքանիշի օպերատոր - սա, որը ստանձնում է հյուրանոցի կառավարման գործառույթները: Նման ընկերությունները ներառում են, օրինակ, Հիլթոն, Հայաթ, IHG, Մարիոթ և Սթարվուդ: Ապրանքանիշի օպերատորները սովորաբար մեծ հյուրանոցներ են վարում:

  • ապրանքանիշը օգնում է հյուրանոցատերերին ստեղծել հավատարիմ հյուրերի կայուն հոսք,
  • ծրագրակազմ, հրահանգներ և անձնակազմի վերապատրաստում,
  • այդպիսի ընկերության հետ պայմանագիր կնքելով ՝ սեփականատերը կարող է օգտագործել ոչ միայն հայտնի ապրանքանիշ, այլև կառավարչի ծառայություններ,
  • ապրանքանիշ ունեցող հյուրանոցները համարվում են ցածր ռիսկային ներդրում, և դրանց գնման ֆինանսավորումը սովորաբար ավելի հեշտ է
  • սեփականատիրոջը պետք չէ վճարել արտոնյալ վճար:

  • սեփականատերը պետք է վճարի ապրանքային ռոյալթին, որը կնվազեցնի եկամուտները,
  • սովորաբար բրենդավորված օպերատորները ավելի քիչ են պատրաստ զիջումների գնալ, երբ քննարկում են վարձատրությունը, քան անկախ օպերատորները,
  • ոչ բոլոր հյուրանոցները կվերցնեն հանրահայտ ապրանքանիշը. շատ խոշոր օպերատորներ ունեն մեծ պահանջներ գույքի գտնվելու վայրի և բնութագրերի վերաբերյալ:

«Բացի այդ, ֆիրմային կառավարման ընկերությունները ավելի կոշտ են պայմանագրի առումով, հատկապես` կապված նրա դադարեցման պայմանների հետ: Եվ դա այն է, ինչ դուք պետք է նայեք «Պատշաճ ջանասիրությամբ»: - ասում է Տրանիոյի առևտրային անշարժ գույքի ղեկավար Դենիս Բորիսենկոն:

Փայլը ոչ բոլորն է ոսկուց. Երբեմն հայտնի ապրանքանիշի տակ գտնվող հյուրանոցները վաճառքի են հանվում, և հնարավոր գնորդի համար կարող է թվալ, որ սա ցածր ռիսկային ներդրում է: Կարևոր է հասկանալ հարաբերությունների կառուցվածքը. Բրենդը ինչ դեր է խաղում օբյեկտի կառավարման մեջ և ինչ պարտավորություններ է կրում: Օրինակ, հավանական է, որ ապրանքանիշը պարզապես նշան է, բայց իրականում հյուրանոցը ղեկավարվում է «Ռոմաշկա» ՍՊԸ-ի կողմից, որը ենթադրում էր հայտնի ապրանքանիշը օգտագործելու իրավունք, և եթե այն սխալ գնա, ապրանքանիշը պատասխանատվություն չի կրում ՍՊԸ-ի գործողությունների համար: Այլ բան է, երբ վարձակալության պայմանագիրը ուղղակիորեն կնքվում է հայտնի ապրանքանիշի սեփականատիրոջ մայր ընկերության հետ, և վերջինս պարտավոր է կատարել կառավարման պայմանագրով ստանձնած պարտավորությունները:

2) Անկախ օպերատոր - Սա կառավարման ընկերություն է, որը զբաղվում է բացառապես կառավարման ոլորտում և ապրանքանիշ չի տրամադրում: Օրինակ ՝ ԱՄՆ – ում խոշորագույն անկախ օպերատորներն են ՝ GF Management, Interstate Hotels & Resorts, Pillar Hotels & Resorts, Pyramid Hotel Group և White Lodging Services: Անկախ օպերատորները սովորաբար կապվում են փոքր և միջին հյուրանոցների սեփականատերերի հետ: Որպես կանոն, այդպիսի օպերատորները ղեկավարում են տարբեր ապրանքանիշերի հյուրանոցներ:

  • սովորաբար այդ օպերատորներն ավելի ճկուն են, երբ քննարկում են պայմանագրի պայմանները, քան ֆիրմային ընկերությունները,
  • հաճախ այդպիսի ընկերությունները ավելի քիչ ծախսեր են ունենում և ավելի շատ շահույթ են բերում, քան բրենդավորված օպերատորները,
  • բոլոր ֆինանսական հոսքերը ամբողջությամբ բաց են հյուրանոցի սեփականատիրոջ համար:

Կարևոր է ուշադրություն դարձնել, թե որքանով է լրջորեն ղեկավարվում ձեռնարկատիրական գործունեությունը, որո՞նք են դրա պարտավորությունները չկատարելու հետևանքները, և արդյոք այն փող և շարժառիթ կունենա `պահպանելու հեղինակություն` իր պարտավորությունները ապահովելու համար:

Ամենից հաճախ քրեական օրենսգրքի պարտականությունները ներառում են.

  • հյուրանոցի գործունեության բոլոր ասպեկտների կառավարում (սպասարկում, սենյակների սպասարկում, կառավարում, սննդի պարագաներ և այլն),
  • անձնակազմի հավաքագրում և վերապատրաստում, ինչպես նաև նրանց աշխատանքի մոնիտորինգ,
  • գների և սակագների սահմանում,
  • գովազդային, շուկայավարման, հասարակայնության հետ կապերի,
  • Պլանավորում և ծախսերի վերահսկում
  • ֆինանսական հաշվետվությունների պատրաստում սեփականատիրոջ համար.
  • սարքավորումների ձեռքբերում և պայմանագրային ծառայություններ մատուցողների հետ:

Պայմանագրերի պայմաններն ու տեսակները

Սովորաբար, լավ կառավարման վայրերում գտնվող հյուրանոցներն առանց կառավարման ընկերության ավելի թանկ են, քան կառավարման ընկերության հետ հյուրանոցները, քանի որ համարվում է, որ այս դեպքում գնորդն ավելի շատ տեղ ունի մանևրելու և ձեռք բերված ակտիվից ավելի շատ եկամուտ գնելու հնարավորություն: Արժեքի տարբերությունը կազմում է մոտ 20%:

Օպերատորի հետ կնքված է պայմանագիրը, իսկ բարձրագույն դասի և շքեղության (շքեղության) հյուրանոցների համար պայմանագրերը ավելի երկար են (միջին հաշվով) միջին դասի հյուրանոցների համեմատությամբ (միջին մակարդակի), որի համար պայմանագրերի վավերականությունը չի գերազանցում: Հյուրանոցի կառավարման ծածկագրի տեսակը նույնպես ազդում է պայմանագրի տևողության վրա. Օրինակ ՝ ֆիրմային օպերատորները պահանջում են ավելի երկար պայմանագրեր ՝ համեմատած ավելի քիչ հայտնի ընկերությունների հետ: Կան պայմանագրեր, որոնք կնքվում են անորոշ ժամկետով:

Սեփականատերը Քրեական օրենսգրքով կարող է կնքել կամ վարձակալության և կառավարման պայմանագիր, կամ միայն կառավարման պայմանագիր:

1) վարձակալության և կառավարման պայմանագիր

Սեփականատերը հյուրանոցը վարձակալում է վարձակալող ընկերությանը և նրա հետ կնքում է կառավարման պայմանագիր: Այս դեպքում ներդրողը կարող է շահույթ բերել երկու եղանակով.

  • ստանալ ֆիքսված վարձավճար կառավարման կառավարման ընկերությունից (օրինակ ՝ տարեկան 700 հազար եվրո) `յուրաքանչյուր մի քանի տարում ինդեքսավորելու հնարավորությամբ (օրինակ, յուրաքանչյուր 5 տարում 2% -ով): Սովորաբար, շենքերի վարձակալության ֆիքսված պայմանագիրը կազմում է ակտիվների կառավարման ընկերության ծախսերի կառուցվածքը եկամուտներից: Եթե ​​Քրեական օրենսգիրքն առաջարկում է ավելի շատ գումար վճարել սեփականատիրոջը, ապա այս իրավիճակը պահանջում է առանձին վերլուծություն: Անհրաժեշտ է պարզել, թե ինչու է Մեծ Բրիտանիան պատրաստ պատրաստ վճարել ավելի շատ և արդյոք կա ռիսկ, որ այն պահը, երբ այն կարող է սնանկանալ: Եթե ​​մտնում եք ֆիքսված վարձակալության, կարևոր է, որ կառավարման ընկերությունը մեծ և հայտնի լինի:
  • ստանալ ֆիքսված վարձավճար կառավարման ընկերությունից ՝ գումարած շրջանառության մեկ տոկոսի չափով (օրինակ ՝ մեկ տարվա շրջանառությունից), դրույքաչափը կախված է հյուրանոցի, ապրանքանիշի, կառավարման ընկերության գտնվելու վայրից, հյուրանոցի տեսակից (առողջարանային հյուրանոց և այլն): Նման սխեման օպտիմալ է զարգացած օտարերկրյա ներդրողի համար:

  • ֆինանսական հոսքերի թափանցիկություն և կանխատեսելիություն. սեփականատերը կարող է հաշվարկել շահույթը մի քանի տարի առաջ,
  • դրույքաչափը կախված չէ հյուրանոցի զբաղվածությունից (միայն վարձավճարի եկամուտ ստանալու դեպքում):

Եթե ​​սեփականատերը կարծում է, որ օպերատորը կկատարի պարտավորությունները, և շուկայի պայմանները դրական են, ապա կառավարման ընկերության հետ նման պայմանագիրը ավելի ձեռնտու է, քան հասարակ վարձակալությունը, բայց պետք է հասկանալ, որ այս սցենարը ավելի շատ ժամանակ և վերահսկողություն կպահանջի, որպեսզի վերահսկի իր ընկերության պարտավորությունների կառավարման ընկերության իրականացումը:

  • շահութաբերությունը ցածր է, քան կառավարման պայմանագրով նախատեսվածը,
  • վարձակալությունը սեփականատիրոջը թույլ չի տալիս ազդել հյուրանոցում: Վարձակալության ավարտից հետո ընկերությունը դառնում է հյուրանոցի պայմանական տերը, և նա որոշում է կառավարման բոլոր խնդիրները: Եթե ​​Քրեական օրենսգիրքը որոշի դադարեցնել վարձակալությունը, այն կթողնի հաստատությունը բոլոր պայմանագրերով, իսկ սեփականատերը որոշ ժամանակ կմնա ոչ առևտրային հյուրանոցի հետ: Այս դեպքում վաստակի կորստի ռիսկը փոխհատուցվում է նրանով, որ պայմանագրերում նախատեսված է պայմանագրի վաղաժամկետ դադարման լուրջ տուգանքներ: Եթե ​​սեփականատերը ցանկանում է դուրս գալ այդպիսի պայմանագրից նախատեսված ժամկետից շուտ, ապա նա նույնպես տուգանք կվճարի, որի գումարը կախված է գործարքի պայմաններից: Սա կարևոր է հաշվի առնել պատշաճ ջանասիրություն իրականացնելիս:

2) կառավարման պայմանագիր

Սեփականատերը հյուրանոցը չի վարձակալում մայրաքաղաքով, բայց կնքում է կառավարման պայմանագիր և երկու վճարով վճարում է կառավարման վճարը.

  • Բազային փոխարժեքը կազմվում է եկամուտից, այսինքն `սենյակ վարձելու ընդհանուր եկամուտից, ռեստորաններից ստացված շահույթից, վարձույթից, հեծանիվներ վարձելուց և այլն: Հիմնական վճարը կարող է արտահայտվել որպես հաստատագրված գումար կամ կարող է կախված լինել հյուրանոցի եկամուտից:
  • Խթանիչ դրույքաչափը. կազմում է հյուրանոցի համախառն գործառնական եկամուտը և օպերատորին դրդում է բարձրացնել հաստատությունների կառավարման արդյունավետությունը և նվազեցնել ծախսերը: Որքան ցածր է ծախսը, այնքան ավելի մեծ եկամուտ է այն խթանող տոկոսադրույքից, որը վճարում է սեփականատերը: Եվ որքան բարձր է հյուրանոցի (և սեփականատիրոջ) շահույթը, այնքան ավելի բարձր է կառավարման ընկերության եկամուտը:

Ավելին, սենյակների մի մասը կարող է պատկանել Քրեական օրենսգրքին, իսկ մի մասը ՝ սեփականատիրոջը: Այս դեպքում յուրաքանչյուրը եկամուտ է ստանում իրենց թվերից: Սեփականատերը կառավարման ընկերությանը վճարում է միայն կառավարման վարձատրությունը:

Կառավարման պայմանագրի առավելությունն այն է, որ եկամտաբերությունն այս դեպքում ավելի բարձր է, քան այն դեպքում, երբ հյուրանոցը վարձակալվում է Մեծ Բրիտանիայում: Но есть у такого подхода и недостаток: риски выше, а доход сложно прогнозировать, поскольку он зависит от эффективности управления, характеристик и заполняемости отеля, стоимости номеров и т. д.

На что обратить внимание инвестору при проведении Due Diligence (в случае управления отелем при помощи УК) и составлении договора:

  • масштаб и охват бизнеса УК,
  • կառավարման ընկերության դերն ու պարտականությունները սեփականատիրոջ հետ հարաբերությունների կառուցվածքում,
  • Քրեական օրենսգրքի պարտավորությունները չկատարելու հետևանքները.
  • կառավարման ընկերության վարձատրությունը և ապրանքանիշի օգտագործման ծախսերը,
  • վարձակալության ժամանակահատվածը
  • վարձակալության տեսակը և շահույթի բաշխման եղանակը:

Մենք առաջարկում ենք, որ արտասահմանյան ներդրողները, որոնք ցանկանում են ստանալ պասիվ եկամուտ և նվազագույն ժամանակ անցկացնել հարմարությունների կառավարման համար, կնքել վարձակալության պարզ պայմանագրեր, քանի որ այս դեպքում ռիսկերը կլինեն նվազագույն, կամ պայմանագրով ամրագրվի, որ եկամտի տոկոսների տոկոսը կավելացվի վարձավճարների եկամուտներին. Սա է օպտիմալ մնացորդը ռիսկը և եկամտաբերությունը եկամտի աճի ներուժի պատճառով:

Georgeորջ Կախմազով Գլխավոր տնօրեն և Տրանիոյի հիմնադիր

Julուլիա Կոզևնիկովա, Տրանիո

Հատուկ պատրաստված cre.ru- ի համար

Pin
Send
Share
Send
Send